En dix ans, le parc social français s’est enrichi de plus de 500 000 logements. Une progression significative qui masque pourtant deux évolutions préoccupantes : son développement ralentit et sa transformation ne suit que partiellement celle de la demande. L’étude publiée par l’ANCOLS sur la période 2014-2023 révèle ainsi un décalage croissant entre les logements disponibles et les besoins de ceux qui les demandent.
Regarder le logement social sur dix ans plutôt que sur une seule année change nécessairement la perspective.
Les fluctuations conjoncturelles s’effacent et les tendances structurelles apparaissent.
Entre 2014 et 2023, près de 750 000 logements sociaux ont été mis en service tandis qu’environ 220 000 sortaient du parc, principalement par démolition ou vente.
Le parc continue donc de progresser.
Mais derrière cette croissance, sa dynamique s’essouffle.
Un parc qui continue de croître… de moins en moins vite
En 2014, environ 80 000 logements étaient mis en service.
En 2023, ils n’étaient plus que 63 000.
Dans le même temps, les sorties du parc sont passées de 21 000 à 28 000 logements par an.
La mécanique est simple : moins de logements entrent, davantage en sortent.
Le parc social continue donc de grandir, mais son accroissement net ralentit.
Dans un contexte où la demande atteint des niveaux particulièrement élevés, cette tendance constitue évidemment un premier signal d’alerte.
Mais ce n’est peut-être pas le plus important.
Petits logements : la production s’adapte, le stock beaucoup plus lentement
La composition des ménages demandeurs a profondément évolué.
Aujourd’hui, environ la moitié de la demande de logement social émane de personnes seules.
La production commence à intégrer cette réalité : la part des petites typologies dans les mises en service est passée de 29 % en 2014 à 41 % en 2023.
L’inflexion est donc réelle.
Mais transformer un parc de plusieurs millions de logements prend nécessairement du temps.
Sur la même période, la proportion de petites typologies dans l’ensemble du parc n’est passée que de 24 % à 26 %.
C’est toute la difficulté d’une politique patrimoniale : on peut réorienter relativement rapidement la production nouvelle, beaucoup moins rapidement le stock existant.
Le décalage le plus préoccupant concerne les ressources
C’est probablement le principal enseignement de l’étude.
Près de 60 % des demandeurs disposent de ressources inférieures aux plafonds PLAI, c’est-à-dire correspondant aux ménages les plus modestes.
Or l’évolution du parc ne suit pas cette structure de la demande.
Sur dix ans, le parc social a progressé de 11 %, tandis que les logements aux loyers les plus sociaux n’ont augmenté que de 4 % environ.
À l’inverse, le parc financé en PLS, destiné à des ménages disposant de ressources plus élevées, a connu une progression beaucoup plus forte.
Ce décalage pose une question essentielle.
Produire davantage de logements sociaux suffit-il si les logements produits ne correspondent pas suffisamment aux capacités financières de ceux qui les attendent ?
Derrière les volumes, la question de l’adéquation
L’étude de l’ANCOLS invite finalement à dépasser un indicateur qui structure depuis longtemps le débat public : le nombre de logements sociaux produits.
Cet indicateur reste évidemment indispensable.
Mais il ne suffit plus.
Il faut aussi regarder où l’on produit, quelles typologies sont développées, à quels niveaux de loyers et pour quels ménages.
Car un parc peut augmenter tout en répondant de moins en moins précisément à la structure de sa demande.
Les évolutions observées sur les petites typologies montrent que le secteur a commencé à s’adapter.
Celles concernant les niveaux de ressources montrent que le chemin reste important.
Le véritable enjeu n’est donc peut-être plus seulement de produire davantage de logements sociaux. Il est de produire les logements sociaux dont les demandeurs ont réellement besoin — et qu’ils ont les moyens d’habiter.
Céline Chabot
Cofondatrice de monLogement.ai – numérique & IA pour le logement social
Docteur en droit | 20 ans d’expérience au sein de bailleurs sociaux et de l’Union sociale pour l’habitat