Supprimer la RLS, revoir la politique des loyers, mieux répartir le parc social, préserver le droit au maintien dans les lieux : les propositions formulées par Terra Nova dans son rapport consacré au modèle Hlm méritent largement d’être soutenues. Une recommandation m’interroge davantage : faut-il vraiment engager une nouvelle réforme du statut et de la gouvernance des organismes alors que l’urgence est aujourd’hui de construire, rénover et loger ?
Le titre du rapport de Terra Nova résume assez bien son propos : « Le logement social, un modèle à conforter mais des corrections nécessaires ».
Le choix des mots est important.
Car contrairement à certains discours appelant à refonder profondément le logement social français, le rapport part d’un constat que je partage : le modèle mérite d’abord d’être conforté.
Il n’est évidemment pas exempt de dysfonctionnements.
Mais avant de le réorganiser une nouvelle fois, peut-être faut-il commencer par lui redonner les moyens de remplir ses missions.
RLS : redonner des capacités d’investissement
Parmi les propositions avancées, la suppression de la réduction de loyer de solidarité (RLS) est probablement l’une des plus structurantes.
Depuis sa création en 2018, ce mécanisme pèse directement sur les ressources des organismes Hlm.
Son principe est connu : la baisse des APL décidée par l’État est compensée pour les locataires concernés par une diminution correspondante de leur loyer, supportée par les bailleurs.
La question n’est donc plus seulement budgétaire.
Elle est devenue patrimoniale : quelle capacité d’investissement reste-t-il aux organismes lorsqu’on réduit durablement leurs ressources alors même qu’on leur demande simultanément de construire davantage et de rénover massivement leur parc ?
La remise en cause de la RLS revient régulièrement dans le débat.
Ce n’est probablement pas un hasard.
Loyers Hlm : un système devenu difficilement lisible
Autre sujet particulièrement sensible : la politique des loyers.
Le niveau d’un loyer social reste largement lié aux conditions dans lesquelles le logement a été financé lors de sa construction.
Résultat : deux logements comparables, situés dans un même territoire, peuvent présenter des niveaux de loyers sensiblement différents simplement parce qu’ils n’ont pas été construits à la même époque ou financés de la même manière.
Les logements les plus anciens affichent ainsi souvent les loyers les plus faibles.
Repenser progressivement cette architecture, notamment à l’occasion des rotations, mérite donc d’être étudié.
À une condition essentielle : ne pas perdre de vue la vocation première du logement social, qui reste de proposer des loyers compatibles avec les ressources des ménages auxquels il s’adresse.
Rééquilibrer les loyers pour consolider les capacités d’investissement, oui.
Transformer cette réforme en hausse généralisée, évidemment non.
Le droit au maintien dans les lieux reste une protection essentielle
Le rapport défend également le principe du droit au maintien dans les lieux, tout en proposant de l’adapter.
Là encore, je partage l’approche.
Dans un contexte où revient régulièrement le débat sur le « bail à vie », il faut rappeler que le maintien dans les lieux constitue l’une des protections fondamentales attachées au logement social.
Cela n’interdit évidemment pas de questionner certaines situations lorsque les ressources ou la composition familiale d’un ménage ont profondément évolué.
Mais favoriser la mobilité ne signifie pas nécessairement fragiliser la sécurité résidentielle.
Le véritable enjeu consiste plutôt à recréer des parcours permettant aux ménages qui le souhaitent de quitter le parc social sans que cela constitue pour eux un saut économique impossible.
Une nouvelle réforme des organismes Hlm : est-ce vraiment la priorité ?
C’est sur ce point que je suis plus réservée.
Terra Nova propose de poursuivre l’évolution du statut et de la gouvernance des organismes Hlm, notamment autour d’un statut sui generis.
La réflexion peut intellectuellement s’entendre.
Mais quelques années seulement après la loi ELAN, qui a déjà profondément restructuré le secteur et imposé de nombreux regroupements, faut-il réellement engager une nouvelle réforme institutionnelle d’ampleur ?
Toute réforme mobilise les organisations.
Elle oblige à revoir les gouvernances, les structures, les processus et parfois les systèmes d’information. Elle consomme du temps, de l’énergie et des ressources.
Or les organismes Hlm doivent aujourd’hui simultanément produire, réhabiliter, décarboner leur patrimoine et répondre à une demande de logement historiquement élevée.
La question n’est donc pas de savoir si le modèle peut encore être amélioré.
Il le peut évidemment.
La question est celle de la priorité.
Corriger le modèle sans le déstabiliser
C’est finalement ce que je retiens de ce rapport.
Oui, la répartition géographique du parc doit encore progresser.
Oui, la RLS mérite d’être remise en question.
Oui, notre politique des loyers doit être repensée.
Et oui, le droit au maintien dans les lieux peut évoluer sans renoncer à sa fonction protectrice.
Mais toutes les réformes ne se valent pas et toutes ne sont pas également urgentes.
À force de vouloir régulièrement réorganiser les structures, on risque parfois d’oublier ce que l’on attend d’elles.
Aujourd’hui, la priorité du logement social me paraît assez claire : produire davantage là où les besoins sont les plus forts, transformer massivement le patrimoine existant et préserver l’accessibilité économique du parc.
Le modèle Hlm français n’a sans doute pas besoin d’être sanctuarisé.
Mais avant de le réformer une nouvelle fois, donnons-lui peut-être les moyens de faire ce pour quoi il existe : loger.
Céline Chabot
Cofondatrice de monLogement.ai – numérique & IA pour le logement social
Docteur en droit | 20 ans d’expérience au sein de bailleurs sociaux et de l’Union sociale pour l’habitat