Alors que la crise du logement alimente depuis plusieurs années rapports, projets de loi et annonces gouvernementales, la Banque des Territoires met 100 milliards d’euros sur la table avec une ambition : contribuer à faire sortir de terre 650 000 logements abordables d’ici 2030. Au-delà du montant spectaculaire, cette nouvelle feuille de route révèle surtout une évolution intéressante : financer davantage, mais aussi intervenir autrement pour tenter de débloquer la production.
Dans le logement, les objectifs chiffrés ne manquent pas.
Les besoins non plus.
Ce qui manque davantage, depuis plusieurs années, c’est la capacité à transformer les ambitions affichées en logements effectivement produits.
C’est dans ce contexte que la Banque des Territoires a présenté, le 21 mai 2026, une nouvelle feuille de route particulièrement ambitieuse : mobiliser 100 milliards d’euros d’ici 2030 pour contribuer à la production de 650 000 logements abordables.
Et derrière ces 100 milliards, la répartition des moyens est elle-même révélatrice : environ 90 milliards d’euros de prêts et 10 milliards d’euros d’investissements en fonds propres.
L’ordre de grandeur mérite que l’on s’y arrête.
650 000 logements : le logement social reste au cœur de l’effort
Derrière l’objectif global, le logement social occupe naturellement une place prépondérante.
La feuille de route vise notamment le financement de :
- 500 000 logements sociaux ;
- 90 000 logements locatifs intermédiaires (LLI) ;
- une montée en puissance du bail réel solidaire (BRS) et, plus largement, de l’accession abordable.
L’ambition ne consiste donc pas seulement à produire davantage de logements sociaux.
Elle porte sur l’ensemble du parcours résidentiel, avec une idée assez claire : remettre en mouvement une chaîne du logement aujourd’hui largement grippée.
Car la crise ne se limite plus à un segment du marché.
Lorsque l’accession devient inaccessible pour une partie des ménages, ceux-ci restent plus longtemps dans le locatif. Lorsque le parc privé se contracte, la pression augmente sur le logement intermédiaire et social. Et lorsque la rotation diminue dans le parc Hlm, les possibilités d’attribution se réduisent à leur tour.
Relancer la production suppose donc d’agir simultanément sur plusieurs maillons.
Pour les organismes Hlm, la question centrale reste celle des capacités d’investissement
C’est probablement l’un des aspects les plus intéressants de cette feuille de route.
La Banque des Territoires ne se contente pas d’annoncer davantage de prêts.
Elle prévoit également de renforcer le haut de bilan des organismes Hlm afin d’accroître leur capacité à produire.
Le sujet est essentiel.
Construire un logement social suppose certes de pouvoir emprunter sur le très long terme, mais aussi de disposer de fonds propres suffisants pour équilibrer les opérations.
Or les capacités financières des organismes ont été mises sous pression ces dernières années : hausse des coûts de construction, évolution des taux d’intérêt, rénovation massive du patrimoine à financer, exigences environnementales croissantes…
Dans ce contexte, faciliter l’accès à la dette sans consolider les fonds propres ne suffit pas nécessairement à déclencher une opération.
En intervenant sur les deux dimensions, la Banque des Territoires cherche donc à agir sur l’un des principaux points de blocage de la production.
Le financement change lui aussi de nature
C’est sans doute l’une des évolutions les plus intéressantes du plan.
Sur les 100 milliards d’euros annoncés, environ 10 milliards doivent prendre la forme d’investissements en fonds propres.
La Banque des Territoires entend ainsi investir directement pour accélérer la production d’une offre locative abordable, qu’il s’agisse de logement social, intermédiaire ou, lorsque les besoins territoriaux le justifient, de logement libre.
Cette diversification des outils financiers est loin d’être anecdotique.
Elle traduit une réalité : dans un environnement économique plus contraint, le prêt traditionnel ne peut plus être la seule réponse.
Fonds propres, quasi-fonds propres, portage foncier, ingénierie financière : les modalités d’intervention évoluent avec la complexité croissante des opérations.
Et c’est probablement l’un des enseignements importants de cette feuille de route.
Pour relancer le logement, il ne suffit plus de mobiliser davantage d’argent.
Il faut aussi trouver les bons instruments pour que cet argent permette réellement aux opérations de sortir.
BRS et OFS : l’accession abordable change d’échelle
La place accordée au bail réel solidaire est également révélatrice.
Encore relativement confidentiel il y a quelques années, le BRS s’impose progressivement comme l’un des outils structurants de l’accession abordable.
Son principe — dissocier la propriété du foncier de celle du bâti — permet de réduire le prix d’acquisition pour les ménages tout en maintenant durablement le caractère abordable des logements.
La Banque des Territoires entend désormais accélérer cette dynamique en renforçant son soutien aux Organismes de foncier solidaire (OFS) et en développant notamment des mécanismes de quasi-fonds propres.
L’objectif affiché est de parvenir à 10 000 logements financés en BRS par an à horizon 2030.
Là encore, l’enjeu dépasse le seul financement d’un produit immobilier.
Il s’agit de contribuer à recréer des parcours résidentiels dans des territoires où l’accession classique est devenue inaccessible à une part croissante des ménages.
100 milliards : le chiffre impressionne, l’exécution sera déterminante
Évidemment, annoncer 100 milliards d’euros ne signifie pas que 650 000 logements sortiront automatiquement de terre.
Le financement n’est qu’une partie de l’équation.
Disponibilité et prix du foncier, coûts de construction, acceptabilité locale, délais d’urbanisme, capacités opérationnelles des acteurs, équilibre économique des programmes : les freins à la production sont multiples.
C’est précisément pour cette raison que la feuille de route de la Banque des Territoires est intéressante.
Elle ne repose pas sur un outil unique mais sur 60 actions, dont 15 considérées comme structurantes, qui touchent aussi bien au financement qu’au foncier, à la transformation de bâtiments existants, à la densification du patrimoine des organismes Hlm ou encore aux nouvelles formes de propriété.
L’ambition est donc moins de mobiliser une enveloppe financière supplémentaire que de tenter de réactiver l’ensemble de la chaîne de production du logement.
Dans le logement, les milliards ne suffisent pas. Mais sans eux…
On peut évidemment discuter les objectifs.
On pourra surtout, en 2030, mesurer l’écart entre les 650 000 logements annoncés et ceux qui auront effectivement été produits.
Mais dans une crise du logement devenue structurelle, cette feuille de route a au moins le mérite de remettre une question essentielle au centre du débat : celle des moyens.
La norme peut simplifier. La loi peut redistribuer les compétences. Les collectivités peuvent libérer du foncier. Les bailleurs et les opérateurs peuvent monter les opérations.
Encore faut-il que leur financement soit possible.
Les 100 milliards annoncés par la Banque des Territoires ne régleront donc pas, à eux seuls, la crise du logement.
Mais ils rappellent une évidence que le débat public finit parfois par faire oublier : aucune politique de relance ne peut durablement se passer des moyens de la financer.
Céline Chabot
Cofondatrice de monLogement.ai – numérique & IA pour le logement social
Docteur en droit | 20 ans d’expérience au sein de bailleurs sociaux et de l’Union sociale pour l’habitat