55 % des loyers du parc social dépassaient déjà, en 2020, les plafonds retenus pour le calcul des APL. Et l’écart continue depuis de se creuser. Derrière ce constat technique se pose une question essentielle : celle de l’accessibilité réelle du logement social pour les ménages les plus modestes.
On imagine parfois que les APL permettent de neutraliser l’essentiel du coût du loyer pour les locataires les plus modestes du parc social.
La réalité est plus complexe.
Selon une étude du SDES, 55 % des loyers du parc social étaient, en 2020, supérieurs aux plafonds de loyers pris en compte pour le calcul des APL.
Cela ne signifie évidemment pas que 55 % des locataires concernés perçoivent des APL, ni que l’aide devrait couvrir intégralement leur loyer.
Mais cela révèle un phénomène plus structurel : les loyers Hlm et les plafonds APL évoluent de moins en moins au même rythme.
Quand les loyers progressent plus vite que les plafonds APL
Entre 2013 et 2020, le loyer moyen du parc social a augmenté de 7,2 %.
Dans le même temps, les plafonds de loyers retenus pour le calcul des APL n’ont progressé que de 1,7 %.
La conséquence est mécanique : lorsqu’un loyer dépasse le plafond, la fraction supérieure n’est pas prise en compte dans le calcul de l’aide.
L’écart se retrouve donc dans le reste à charge du locataire.
Et le phénomène ne s’est pas arrêté en 2020 : les données du SDES montrent que la proportion de loyers dépassant les plafonds APL a continué à progresser entre 2020 et 2024.
Logements récents et zones tendues particulièrement concernés
Le décrochage est loin d’être uniforme.
Les logements construits après 1980 sont particulièrement concernés : pour certaines générations de patrimoine, près de 80 % des loyers dépassent les plafonds APL.
Même constat dans les territoires où le marché immobilier est le plus tendu.
En zone A bis, 63 % des loyers étudiés se situent au-dessus des plafonds.
On aboutit alors à un paradoxe : dans les territoires où accéder à un logement social est déjà particulièrement difficile, le décalage entre le loyer pratiqué et celui pris en compte pour le calcul de l’aide est également important.
Le logement social reste protecteur. Mais la question du reste à charge demeure
Il faut néanmoins éviter un contresens.
Ces chiffres ne signifient pas que le logement social aurait cessé d’être abordable.
Il reste très protecteur par rapport au marché privé. Le SDES estimait ainsi à 225 euros par mois en moyenne l’avantage procuré en 2020 par un loyer social par rapport à celui d’un logement équivalent dans le parc privé.
Mais pour les ménages les plus modestes, ce n’est pas seulement le niveau du loyer qui compte.
C’est ce qu’il leur reste effectivement à payer une fois les aides déduites.
Et lorsque les loyers progressent sensiblement plus vite que les plafonds APL, cette question devient centrale.
Une question de cohérence des politiques publiques
C’est finalement ce que révèlent ces chiffres.
D’un côté, nous cherchons à produire des logements sociaux de qualité, performants énergétiquement et économiquement soutenables pour ceux qui les construisent.
De l’autre, les aides personnelles au logement doivent contribuer à préserver la solvabilité des ménages.
Si les loyers et les mécanismes de solvabilisation décrochent progressivement l’un de l’autre, c’est l’équilibre entre ces deux politiques qui se fragilise.
Le logement social reste incontestablement plus accessible que le marché privé.
Mais son caractère abordable ne peut pas s’apprécier à partir du seul niveau des loyers.
Un logement est réellement abordable lorsque le reste à charge demeure compatible avec les ressources de celui qui l’occupe.
Et c’est peut-être désormais cet indicateur qu’il faut regarder en priorité.
Céline Chabot
Cofondatrice de monLogement.ai – numérique & IA pour le logement social
Docteur en droit | 20 ans d’expérience au sein de bailleurs sociaux et de l’Union sociale pour l’habitat